ven 18 aprile 2014

Ultimi aggiornamenti11:18:27 AM GMT

Kontratat e qiradhënies

Dhënia me qira e ambienteve për banim disiplinohet nga ligji 431/1998 që parashikon disa lloje kontratash qiradhënieje.
Kontrata e qiradhënies ose më thjesht e qirasë është ajo kontratë nëpërmjet së cilës pronari i një ambienti (për shembull i një apartamenti) i jep për një periudhë të caktuar kohe mundësinë e shfrytëzimit të tij një subjekti tjetër në këmbim të pagesës së një shume mujore. Kontratat kryesore të qirasë janë kontratat e lira, të ashtuquajturat 4+4.

Kontrata e lirë e qirasë
Kontrata më e zakonshme e qirasë për një apartament banimi është ajo që quhet “4+4”
Më siglën 4+4 kuptohet se periudha e qirasë nuk mund të jetë më e shkurtër se 4 vjet, e përtëritshme automatikisht edhe për 4 vjet të tjera, me përjashtim të rasteve të jashtëzakonshme të parashikuara nga ligji.
Në përfundim të tetë vjetëve, të dyja palët, pronari dhe qiramarrësi, kanë të drejtë të ndërpresin kontratën duke dhënë një paralajmërim prej të paktën 6 muajsh përpara datës së skadimit të kontratës.
Nëse në kontratë parashikohen më pak se gjashtë muaj, kjo klauzolë nuk është e vlefshme e pra brenda gjashtë muajsh është e këshillueshme që të komunikohet nëse kontrata do ndërpritet apo jo.
Qiradhënia mund të ndërpritet përpara 8 vjetëve, si nga ana e pronarit ashtu edhe nga qiramarrësi, por vetëm në rastet e parashikuara nga ligji.

Pagesa e qirasë dhe shpenzimet e përbashkëta të godinës
Qiraja është çmimi që qiramarrësi duhet të paguajë çdo muaj për të shfrytëzuar banesën. Ajo vendoset në kontratën e qirasë dhe nuk mund të ndryshojë nga viti në vit. Mund të ndryshojë vetëm për rivlerësimin e ISTAT dhe vetëm nëse kjo është e specifikuar në kontratën e qirasë.
Nëse kontrata parashikon për shembull një rritje të qirasë pas vitit të parë, ky kusht është kundër ligjit e pra i pavlefshëm. Qiraja që qiramarrësi duhet të paguajë është ajo e vitit të parë për gjithë kohëzgjatjen e kontratës.
Mospagesa e të paktën dy muajve qira sjell mundësinë që qiramarrësi të nxirret nga banesa.

“Detyrimet anësore”
Përgjithësisht qiramarrësi duhet të paguajë detyrimet anësore, pra shpenzimet që lidhen më apartamentin dhe shpenzimet e përbashkëta të godinës.
Bëhet fjalë për shpenzimet e mirëmbajtjes së godinës (drita, uji, pastrimet, shpenzimet e përbashkëta etj). Këto shpenzime zakonisht janë në ngarkim të qiramarrësit, por në kontratë mund të parashikohet që disa prej tyre të jenë në ngarkim të pronarit të banesës (p.sh. shpenzimet e jashtëzakonshme për rregullimin e një pjesë të godinës).
Nëse në kontratë parashikohet që qiramarrësi duhet të paguajë shpenzimet siç parashikon ligji, duhet bërë një dallim.
Shpenzimet e jashtëzakonshme për mirëmbajtjen e apartamentit që sipas ligjit janë në ngarkim të pronarit, janë për shembull zëvendësimi i impiantit të ujit apo gazit. Të tjera, si për  shembull riparimi i një tubacioni ose e bravës së derës, është tërësisht në ngarkim të qiramarrësit.
Për sa i përket shpenzimeve të përbashkëta të pallatit këshillohet që administratorit t’i kërkohet një pasqyrë e shpenzimeve për të ditur se sa është shumë mujore që duhet paguar. Disa prej tyre i takojnë vetëm pronarit (p.sh. zëvendësimi i motorit të ashensorit ose e derës kryesorë të godinës), disa të tjera përgjysmë me qiramarrësin (p.sh. shpenzimet për portierin).

Kujdes: edhe mospagimi i shpenzimeve anësore që arrijnë shumën e dy muajve qira, sjell mundësinë e nxjerrjes nga banesa të qiramarrësit.

Dhënia me qira personave të tretë
Kontrata e qirasë mund të parashikojë që qiramarrësit t’i ndalohet të japë me qira një personi të tretë apartamentin ose qoftë edhe një dhomë të tij. Në rast se qiramarrësi, që ka nënshkruar kontratën, me gjithë ndalimin vendos të japë më qira një personi të tretë shtëpinë, rrezikon anulimin e kontratës dhe një kërkim të mundshëm të dëmeve nga ana e pronarit të banesës.

Regjistrimi
Kontrata, e çfarëdo lloji qoftë, duhet të bëhet më shkrim dhe duhet regjistruar pranë Zyrës së Tatim Taksave (Agenzia delle Entrate) brenda 20 ditësh nga nënshkrimi i saj (ose nga fillimi i afatit të qiradhënies). Duhet paguar taksa përkatëse e regjistrimit e cila sipas ligjit, i takon të ndahet përgjysmë mes pronarit të banesës dhe qiramarrësit. Kjo taksë është sa 2% e qerasë vjetore.
Për pagimin e kësaj takse regjistrimi duhet përdorur modeli F23 i përpiluar në mënyrë të përshtatshme dhe i paguar pranë çdo sporteli banke ose poste.

Anulimi i kontratës nga anë e pronarit
Në momentin e skadimit të 4 vjetëve të parë të qerasë e jo më parë, pronari i banesës mund të mos pranojë përtëritjen për 4 vjet të tjerë vetëm nëse ekzistojnë arsyet e mëposhtme:
1)    dëshiron t’ia japë apartamentin si banesë ose për të zhvilluar një aktivitet tregtar personalisht ose në favor të bashkëshortit/es, të prindërve, të fëmijëve ose të afërmve deri në shkallën e dytë të lidhjes familjare;
2)    nëse qiramarrësi ka në të njëjtën komunë një apartament që nuk e ka dhënë me qira;
3)    nëse banesa ndodhet në një pallat të dëmtuar rëndë që duhet të shembet ose që ka nevojë për rregullime e ndërhyrje stabilizuese, gjë që nuk i lejon qiramarrësit të vazhdojë të jetojë në apartament;
4)    nëse pronari ka ndërmend të ngrejë një kat mbi apartamentin, kur ky ndodhet në katin e fundit, dhe prania e qiramarrësit përbën pengesë;
5)    nëse pronari ka do t’ia shesë shtëpinë personave të treta, gjithnjë mëse ajo është i vetmi apartament banimi që ka në pronësi (duke përjashtuar banesën e vet). Në këtë rast qiramarrësi ka të drejtë ta blejë shtëpinë përpara personave të tretë me të njëjtat kushte ekonomike të vendosura nga pronari.

Kujdes: pronari i banesës mund të mos përtërijë kontratën e qerasë për 4 vjet të tjerë nëse qiramarrësi nuk banon në apartamentin që ka marrë me qira, pa pasur arsye të justifikueshme (për shembull nëse për arsye pune është transferuar për disa muaj në një qytet tjetër).
Pra nëse ekziston një prej këtyre kushteve të parashikuara nga ligji për anulimin e kontratës së qerasë pas katër vjetëve të para, pronari duhet t’i dërgojë qiramarrësit një letër të porositur në të cilën duhet të përmendë arsyen e saktë që e shtyn të ndërpresë qiradhënien. Këtë duhet ta bëjnë brenda gjashtë muajsh nga data e skadimit të kontratës.
Nëse nuk specifikohen hollësisht arsyet ose letra dërgohet pas respektuar afatet e duhura, anulimi i kontratës së qiradhënies nuk është i vlefshëm dhe konsiderohet sikur të mos jetë bërë. Pra në këtë rast kontrata e qerasë përtërihet për 4 vjet të tjera.

Anulimi nga ana e qiramarrësit
Ai që merr me qira një banesë mund ta ndërpresë marrëveshjen përpara 8 vjetësh vetëm në prani të arsyeve të rënda dhe të dokumentueshme (për shembull për arsye puna është i detyruar të shkojë në një qytet tjetër përndryshe humb vendin e punës).
Paralajmërimi edhe në këtë rast duhet dhënë gjashtë muaj para datës së skadimit.
Pagimi i qerasë në rast anulimi të kontratës duhet bërë gjithsesi për gjashtë muajt e paralajmërimit, edhe nëse ndërkohë qiramarrësi mund të ketë gjetur një tjetër shtëpi ku të banojë.

Lënia e banesës
Kur kontrata e qiradhënies anulohet rregullisht ose në përfundim të tetë vjetëve nuk përtërihet më, banesa duhet liruar.
Nëse kur skadon kontrata qiramarrësi nuk e lë apartamentin, pronari mund t’i drejtohet Autoriteteve Gjyqësore të cilat marrin masat për nxjerrjen e qiramarrësit nga banesa dhe të gjitha shpenzimet e procedurës do të jenë në ngarkim të këtij të fundit.